홍콩에 얼마동안 계실 예정입니까?
렌트 혹은 구입이냐를 결정할 제일 중요한 요소는 본인의 홍콩 거주 예상 기간이다.
2박3일, 4박5일 뭐 이런 단기 여행을 오면서 집을 구입하지는 않을 것이다. 또한 언제 돌아갈지 모르는 파견 근무를 와서 집을 산다는 것도 좀 거시기하다. 어쨋든, 사람이란 비 피하고 누워 잘 공간이 필요한 동물이기에 홍콩에서 지내기 위해서는 호텔/모텔/서비스드 아파트/일반 아파트 or 원룸 스튜디오를 구해야 한다. (룸쉐어, 하숙, 렌트, 구입, 친척집 등)
물론 홍콩의 탑클래스 회사에 expat급으로 취업하게 되면 (삼송, 에라쥐, 효솜 등 메이저급 해외주재원).. 회사의 Housing Allowance에 맞춰 렌트를 구하거나 아예 회사에서 전부 알아서 해주는 경우가 대부분이라 이런 고민 따위는 할 필요 없겠지만, 나 같이 맨땅에 헤딩하는 부류들은 그런 넘사벽인들과는 비교할 수 없으니...넘어가자.
홍콩 월세의 특징은 무엇인가?
월세 이야기를 하다보면 글이 부동산 구입이 아닌 삼천포로 빠질 수 있으므로 간단하게만 언급하겠다. 홍콩에는 우리나라의 전세 개념이 없다. 월세 밖에 없다. 또한 월세도 우리나라처럼 보증금 얼마에 월세 얼마짜리 집도 없다. 무조건 선입급에 한달치 월세 더 추가해서 처음 계약할때 2달치 월세를 지불한다. 홍콩의 월세가 비싸다고 생각할 수 있지만, 어떻게 보면 그것도 아니다. 일본보다는 아니지만, 이자가 낮아 보증금 이자로 수익을 내기 어려운 편이고, 게다가 땅덩어리는 작은데 별의별 사람들이 모이는 곳이라 수요가 끊임이 없기 때문이다.
월세도 inclusive가 있고, exclusive가 있다. 관리비가 포함되느냐 안되느냐가 차이이다.
참 편하다. 서비스 아파트. 하지만 자기 마음대로 벽을 뚫어 프로젝터를 달거나 서라운드 스피커를 달 수 있는 자유는 없다. 월세도 마찬가지다. 집주인이 발견하면 고대로 물어줘야한다. 트집을 잡을 수 있으니 사진을 찍는 것을 권한다. 트집을 잡을 수 있는 건덕지를 주면 안된다.
고장나면 집주인에게 연락하여 고쳐달라고 해야 한다. 집주인 소득신고할때 기본 공제액이 월세의 20프로이다. 20프로는 정부에서 유지 관리비로 인정하는것이다. (갑자기 에어콘 고장났다고 하면 참 난감하다! 우리 나라는 에어콘이 사치(?) 품이나 홍콩은 필수품이다!)
갑자기 월세이야기를 너무 많이 하는 것 같다. Back to the point.
저는 홍콩에서 적어도 3년은 있을 것 같은데요.. 월세가 아깝습니다..
사실 그렇다. 우리나라로 돌아갈 타이밍을 본인이 결정할 수 있는 위치에 있다면, 렌트를 하는 것보다 집을 구입하는 것이 낮다. (무슨 말인가 하면, 본인이 짤리면 바로 우리나라로 떠야하는 경우가 아닌 케이스를 말하는 것이다.) 같은 월세 2만불짜리 집을 본인이 30년 모기지를 끊었을 경우 월 5000불 정도만 내고 똑같이 지낼 수 있다는 것이다. 어짜피 꼬박 꼬박 저축한 돈 은행에 넣어봐야 이자가 쥐꼬리만큼도 안나온다 (우리나라에 비해).
자, 집을 사기로 결정했다고 가정해보자! 그러면 무엇부터 해야 하나?
본인의 예산을 책정하는 것이 우선이다.
HSBC에 아주 편한 모듈이 있다. 아래 링크를 클릭해보자.
위 사이트 주소를 띄운 후, 자기 월 수입을 넣으면 자동적으로 50% DTI 적용해서 얼마나 모기지를 땡길 수 있나를 계산해준다. LTV는 최고 95% 까지 땡길 수 있다. 하지만 70% 을 초과해 최고 95% 까지 땡기려면 이자뿐아니라 부도에 대비한 보험료 등 상당히 추가 비용이 많이 들 뿐더러 솔까말 95% 땡겨 집을 산다는 것은 정말 도박이다. 집가치가 5%이상 떨어지면 은행에서 추가 담보를 요구하기 때문에…또한, 집사면 세금에 복비에 변호사비용 이것저것 돈들어갈 것이 많아 이런 레버리지로 집사는 것은 정말 위험하다.
자 그럼 세부 내용 설명 들어간다. 직접 한번 해보자.
HOW MUCH I CAN BORROW 보면 월 수입 넣는 것은 쉬운데 이자율을 넣으라 한다. 이거 참 까다롭다. 사실 집살때 무지 고민했다.
“이거 뭣이여..몇 프로를 넣어야 하지?”
(홍콩의 모기지 대출 이자는 적용은 두가지가 있다. HKD PRIME - %가 있고, HIBOR (Hong Kong Interbank Offered Rate) +%가 있다. 전문적인 설명은 패스하자^^ 잠온다!
간단하게만 설명들어가겠다.
둘다 변동 금리인데, HKD PRIME RATE은 변동성이 낮은 반면 HIBOR는 변동성이 높아 금리 하락시에는 좋다. 일단 나중에 모기지 계약부분 설명할 때 추가 설명을 하도록하겠다. 은행별로 딜을 딸 수 있는 방법 및 네고를 치는게 다 다르므로..)
여기서는 간단하게 6프로로 통일하여 설명하겠다.
그냥 숫자 6을 집어넣자! 연 6% 고고싱!
다음 몇년동안 부을 것인지 넣자. 어짜피 중간에 매도치고 나올거니 30년 집어넣자^^
그러면 당신의 최대 대출 금액은 얼마 입니다 나온다!
또 밑에 보면 최대 구입가능한 주택 가격이 70프로의 경우와 95%경우가 나온다. 95%는 패스하고 70%를 보고 결정하도록 하자!
자, 이제 나의 홍콩 부동산 구입 예산을 잡았으니 위치를 잡고 쇼핑을 떠나보자!
다음 스토리 클릭!
쫌메아의 홍콩 아파트 구입기 [2/6] 렌트 or 구입?
쫌메아의 홍콩 아파트 구입기 [4/6] 계약하기
쫌메아의 홍콩 아파트 구입기 [5/6] 모기지 신청하기
쫌메아의 홍콩 아파트 구입기 [6/6] 에필로그
부록
쫌메아의 홍콩 아파트 세놓기
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비밀댓글 입니다
블로그 방문해주셔서 감사합니다. 댓글 늦어서 미안합니다. 먼저 저는 부동산 전문가가 아니므로, 그냥 지나가는 이야기로 듣고 넘기시길 바랄게요.
먼저 모기지 가능 여부에 대한 질문에 대한 답변을 드리자면,
HKID를 가지고 있으시면 모기지가 가능하며 설령 HKID가 없더라도 여권만 가지고 가능합니다. 떼어먹고 도주할 우려가 있는 무담보 대출도 아닌 모기지이기 때문입니다.
다음은 주택 구입에 대한 의견입니다..
홍콩에 뿌리박고 사실거면 구입하시되 3년 근무하시고 귀국하시려면 렌트해서 거주하세요.
첫째, 쿄쿄쿄님께서 주택구입을 하시려면 홍콩에 모아둔 자산이 없는 상태에서 결국 우리나라에서 송금을 하실건데 지금 환율 방향이 좋지 않습니다.
둘째, 저는 한동안 부동산시장은 견고하고 당분간 하락도 없고 상승도 없는 그런 상태가 될 거라고 생각합니다. (딱 적정한 수준) 그 이유로는 지금 워낙 이자가 싸서 실수요자들 및 투기꾼들이 많이 들어온 상태이나 현재 주가지수 떡실신되는것을 보시면 느끼시겠지만 하반기에도 금리 인상할지 불투명한 상태이고 금리 싼거 보고 들어온 사람들이 털고 나갈 일 없으니 하락은 없다고 생각합니다. 설령 금리를 인상하더라도 최근 모기지 조건이 좋아 모든 모기지 terms에 interest cap이 있습니다 (금리 적용 최대치 ie. 5.25% etc) 따라서 실제 금리가 폭등한다고 해도 실수요자들이 털고 길바닥에 나앉는 사태는 없을 겁니다.
상승도 없을 것같습니다. 현재 부동산시장이 과열되었다고 중국이나 홍콩이나 연이어 떠들고 있습니다. 실수요자들이 주택을 구입하기가 힘들다는거죠. 홍콩에서도 신규 주택용지를 추가 공급하여 떨어트리려고 하니 상승은 없습니다. 게다가 홍콩 무역업이 한창 좋을때 비해 많이 죽었습니다. 금융업만 남았죠. 지금 중국에서 홍콩을 거치지 않고 직접 글로벌 물류를 처리하니 상승은 없습니다.
따라서, 3년 근무하시고 귀국하실때 차익은 보기는 커녕 환전할때 환율보시고 가슴만 치실 우려가 큽니다.
하지만 월세는 지금 흥정하기 좋지요. 음... 개인적인 의견이니 그냥 흘려 들으세요^^
상세한 답변 감사드립니다. 참고하겠습니다 :)